Immobilienrecht für eine sorgenfreie und nachhaltige Kaufvertrags­abwicklung

Nachdem die Entscheidung zum Immobilienverkauf gefallen ist, hat der Eigentümer den Anspruch, den Verkauf der Immobilie ordnungsgemäß, zeitnah und mit einem gut konzipierten Grundstückskaufvertrag abzuwickeln.

Da wir als erfahrene Immobilienmakler (IHK) sowie als Mitglieder im IVD Immobilienverband Deutschland praxisnah viele Facetten in der Kaufabwicklung erlebt haben, möchten wir Ihnen die Notwendigkeit einer professionellen Betreuung durch uns nahelegen.

Im weiteren Verlauf zeigen wir Ihnen anhand von ein paar Fallbeispielen die Notwendigkeit von kompetenter Fachberatung, die eine sorgenfreie Abwicklung gewährleisten.

Typische Störfaktoren aus der Praxis

Die Bemerkung sei erlaubt, dass bei einem gut konzipierten und zeitnah abgewickelten Grundstückskaufvertrag in der Regel keinerlei Probleme auftreten. In etwa 5% aller abgewickelten Grundstückskaufverträge gibt es aber Abwicklungsstörfälle, die nicht vorhersehbar waren.

Um sich nicht mit unkalkulierbaren Schadensersatzansprüchen auseinander setzen zu müssen, ist die sorgfältige Vorbereitung sowie die enge Zusammenarbeit mit dem Notar von großer Bedeutung. Ca. 90% dieser Störfälle lassen sich so durch den Notar bereits im Vorfeld lösen.

Beispiele aus dem Alltag

Verkäufer Käufer
Käufer zahlt den Kaufpreis nicht Scheitern der Finanzierung
Käufer stellt nach der Übergabe Mängel fest Bekannte Mängel wurden verschwiegen oder waren nicht bekannt
Zahlungszeitpunkt und damit Übergabezeitpunkt verzögern sich Gewährleistung / Eintragung d. Vormerkung / Löschungsunterlagen v. Altlasten
Ein Vorkaufsrecht wird ausgeübt Vorkaufsrecht der öffentlichen Hand (Ausnahme: Eigentumswohnung)

Lösungsmöglichkeit

  • Wenn der Kaufpreis nicht gezahlt wird, muss der Verkäufer selbstverständlich so ausreichend geschützt werden, dass sämtliche Grundbucheintragungen rückabgewickelt werden können. Es muss weiter sichergestellt sein, dass möglichst auch die Kostenbelastung für den Verkäufer gering bleibt.
  • Es empfiehlt sich, mit bekannten Mängeln offensiv umzugehen, gegebenenfalls wird ein Bausachverständiger von der Käuferseite zu Rate gezogen. Um Regressforderungen keinen Nährboden zu geben, wird der Kaufvertrag sehr detailreich ausgearbeitet.

Folgende Regel gilt es zu beachten: Für Mängel, von denen der Verkäufer nichts gewusst hat, haftet er nicht. Für Mängel, die der Verkäufer dem Käufer verschwiegen hat, haftet der Verkäufer uneingeschränkt nach den gesetzlichen Vorschriften.

  • Wenn von vorneherein klar ist, dass es Verkäufer und Käufer auf einen bestimmten Zahlungszeitpunkt / Übergabezeitpunkt ankommt und die Voraussetzungen zu einer Direktzahlung aller Wahrscheinlichkeit bis zu diesem Zeitpunkt nicht vorliegen, empfiehlt sich ausnahmslos die Einschaltung eines Notaranderkontos.
  • Das Vorkaufsrecht beeindruckt in der Abwicklung wenig, da es in der Praxis doch eher selten ausgeübt wird.

Themen der Käuferseite

Oftmals kommt es vor, dass der Verkäufer die Anforderungen der Käuferseite mit der notwendigen Rechtssicherheit total unterschätzt.

Da der Kauf einer Immobilie eine teure Anschaffung mit großer Tragweite ist, hat die Käuferseite einen ausgiebigen Fragenkatalog rund um die Immobilie.

Eine natürliche Skepsis und Bedenken beruhen in vielen Fällen auf dem fehlenden Fachwissen zu folgenden Themen:

  • Wie gehe ich mit dem Grundbuch, Kataster-, Flurkarte, Baulastenverzeichnis, Baubeschreibung, Teilungserklärung um….?
  • Wie gehe ich mit Protokollen und Wirtschaftsplänen der Eigentümerversammlung um….?
  • Wie bekomme ich die Unterlagen für die finanzierende Bank? Wohnflächen- und Kubaturberechnung, eventuell Gutachten, u.v.m.
  • Welche Energieeffizienz sollte die Immobilie aufweisen, liegt der Energieausweises vor?
  • Wie gehe ich mit Mängel um und ab wann sind es Mängel?

Fazit sowie Serviceleistung der KENSINGTON

Wie Sie anhand der Beispiele gesehen haben, ist die sorgfältige Vor- und Nachbereitung die Basis für einen sorgenfreien Verkauf Ihrer Immobilie. Insbesondere die vertrauensvolle Zusammenarbeit zwischen Verkäufer und Immobilienmakler/in ist der erste Schritt, um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten.

Unser Anspruch liegt darin, dass wir die Verkäufer- sowie Käuferseite mit sämtlichen Themen rund um den Immobilienverkauf rechtssicher und einwandfrei beraten, nur so gelingt es den Verkauf sorgenfrei, reibungslos und zeitnah erfolgreich abzuschließen.

Um diesen Anspruch sicherzustellen, bereiten wir sämtliche Maßnahmen vor wie:

  • Erstellung sämtlicher Dokumente einschließlich Behördengänge
  • Berücksichtigung von Fragen zu Grundbucheinträgen
  • Vorbereitung des Kaufvertragsentwurfs, getroffenen Vereinbarungen d. Verkäufer- und Käuferseite gilt es juristisch mit zu implementieren
  • Vorbereitung des Kaufvertragsentwurfs unter Beachtung der Rechtsicherheit, zum Schutz der Parteien
  • Direkte Vernetzung zum Notar
  • Begleitung zur Beurkundung im Notariat

Sehr gern beraten wir Sie in einem persönlichen Gespräch zu sämtlichen Fragen und Angelegenheiten rund um Ihre Immobile.